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申城租房淡季租金走勢強勁連漲16個月未來仍將向上2016年5月7日02:19來源:解放網　　圖片說明：包括畢業生租房需求等原因刺激，使得4月租賃市場在需求的擴張下，租金走勢強勁。/晨報記者殷立勤　　東方網5月7日消息：剛剛過去的4月，申城二手房市場受嚴厲調控驟然降溫，住宅成交環比下降超6成，創近一年來的最低點。與此同時，本該處在租房淡季中的4月卻勢頭火熱。受“3·25”新政影響，由買轉租需求旺盛，“以租養房”“以租養租”，包括畢業生租房需求等原因，都使4月租賃市場在需求的擴張下，租金走勢強勁。　　值得注意的是，截至2015年底申城住房租金已連漲16個月，進入2016年后仍呈逐月上漲趨勢。上海房屋租賃指數辦公室預計，未來租賃市場仍將強勢向上。　　全市上漲板塊占比減少　　2016年4月，上海二手房市場受嚴厲調控驟然降溫，住宅成交環比下降超6成，僅逾2萬套，低于上年月度平均3萬套的水平，位于近一年來的最低點。　　根據上海二手房指數報告，4月全市130個板塊中，上漲板塊99個，下跌板塊18個，持平板塊13個，上漲板塊占比減少，持平和下跌板塊比重擴大。傳統市區全部7個區及浦東內環整體上漲但漲幅收縮，前期大熱的大戶型、高端住宅成交出現了明顯降溫。由于嚴控首付貸、首付比例提高、利率優惠減少等連環政策，提高了置換門檻，高杠桿跳級置換幾乎絕跡，需求出現明顯減少，部分需求退而選擇中高端房源。原本計劃置換千萬級的改善客，不少將目標調整為600-800萬的次新中高檔小區，優質房源成交依舊較熱，但定價較上月由強勢轉為理性。　　部分外圍板塊明顯下跌　　4月，新興城區市場走勢分化，松江、青浦近市區部分漲幅不如寶山、閔行近市區部分，究其原因，前者購房主力多為常住非戶籍人口，限購下需求大幅減少，價格上漲動力趨緩。之前一套房會有多組客戶看房，如今變成了一組客戶看多套房，看房客急劇減少，有的下調價格后還是無人問津。而后者板塊中，寶山、閔行臨近市區的置業結構本市戶籍人口占比大，受新政影響較輕，一些前期觀望并持有房票的買家看到市場開始企穩，于是入市淘房。如寶山大華、共富、閔行七寶、莘莊板塊內400-600萬的次新兩房及小三房成交較熱。　　部分外圍板塊價格明顯下跌，如浦東航頭、閔行吳涇、青浦重固。板塊內原先買家非戶籍人口較多，如今中介門店帶看量下降5-8成。買方由熱轉冷，打擊了賣家心態，一些置換交易中的賣家，調整幅度多為3%-5%。　　中高端租房漲幅上漲　　4月，高端市場和中端市場租賃指數分別上漲1.04%和1.00%，漲幅均比上月擴大0.25個百分點。所監測的50個高端房源板塊中，49個上漲，1個下跌，租賃需求集中在市區內板塊，漲幅較大的板塊如黃浦豫園、普陀長壽路、楊浦五角場、徐匯萬體館。比如，徐匯萬體館的高檔小區，年初二室租金在8000-9000元，進入4月租金上漲接近萬元。　　調查顯示，這些租賃集中的板塊，以家庭類租房需求為主，其中出現了租賃改善性需求，一些有房人群選擇“以租養租”，出租自住房屋的租金用于租借高檔小區貼補。如一些熱門學區旁，部分業主將自住房屋出租，貼補5000元左右租借萬元檔次的高檔小區，滿足子女及自身上班的交通問題。　　中端市場方面，4月除金山、崇明以外的14個行政區全部上漲。楊浦、黃浦、虹口、靜安等市區漲幅較大，郊區中漲幅排在前列的為嘉定、松江、閔行。受“3·25”新政影響，一部分改善客受限購影響無法購房，轉而進入租賃市場，推動租金上漲，租借多為二室或三室。　　另外，一些長租公寓，如青年公寓、創客公寓的擴張，吸引了不少年輕人及創業者租借，板塊租金漲幅明顯，如楊浦五角場、浦東張江，年初二室租金由6000元上漲至6500-7000元。　　畢業生租房老公房走俏　　隨著立夏的到來，每年的畢業季又近了，今年全國應屆高校畢業生高達770萬，上海本地為18.7萬，外地畢業生又開始涌入上海，畢業生租房需求已經露頭。一些進入實習的應屆畢業生，開始在家里貼補下租房工作。4月，滬上低端市場租賃指數上漲0.95%，漲幅比上月擴大0.19個百分點。所監測的全部16個行政區縣均上漲，市區漲幅較大的有黃浦、徐匯、靜安等，郊區漲幅較大前三則為松江、浦東和閔行。　　據了解，應屆畢業生租房多選擇一室或二室老公房，租金水平在3000-4000元，使得寶山淞南、長寧北新涇、浦東上南等板塊出現較大漲幅。也有一些年輕人愿意支付稍多的租金，選擇穩定性強、服務好的長租公寓。另外，部分受“3·25”新政影響，無法購房的首套剛需客，傾向于選擇浦東川沙、徐匯康健、浦東周浦等板塊的租借售后公房過渡，租借多為3000-4500元的二室戶。　　上海房屋租賃指數辦公室認為，相比買賣市場成交下滑，租賃市場熱度不退，改善性需求更為凸出。不少剛需購房者受政策面影響推遲購房計劃，轉而進入租賃市場，以二室和小三室的過渡型租賃需求最多。此外，今年來的二手房買賣市場連續高位成交，導致租房有效供應減少，也導致房東漲價意愿強烈，租賃與買賣市場兩者表現為正相關，租金漲幅持續擴大。

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